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清華報告：北京房價10年上漲380% 深圳漲508%
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摘要：2016年2月24日,清華大學恒隆房地產研究中心與北京大學—林肯研究院城市發展與土地政策研究中心共同發佈瞭2015年第四季度“中國典型城市住房 同質價格指數”(CQCHPI)。
2016年2月24日,清華大學恒隆房地產研究*與北京大學—林肯研究院城市發展與土地政策研究*共同發佈瞭2015年第四季度“中國典型城市住房 同質價格指數”(CQCHPI)。CQCHPI指數通過剔除區位和住房品質差異因素的影響,*限度地保證瞭房價指數的同質可比,目前包含北京、上海、天 津、深圳、成都、大連、武漢和西安八個典型城市的*城區(不含遠郊區縣)。
CQCHPI新建商品住房價格指數顯示,中國主要熱點城市的新建商品住房價格在2015年第四季度仍然保持快速上漲勢頭,但漲幅較2015年第三季度已經有所回落。2015年第四季度,典型城市新建商品住房價格較上 一季度上漲3.0%,漲速比上季大幅回落瞭2.6個百分點。盡管漲速趨緩,但本季度房價相比上年同季仍上漲瞭10.3%。
黃金十年經濟增長紅利多為房地產業所獲取,房地產發展模式有待重新審視。從一個較長的歷史時段來審視中國城市房價,就會發現幾乎所有城市的房價都經歷瞭巨大的漲幅。 CQCHPI新建商品住房指數顯示近十年典型城市的房價都上漲驚人,一線城市尤為突出。從2006年*季度到2015年第四季度十年間,典型城市房價總 體上漲255.1%,年均上漲13.5%,漲速比同期9.5%的GDP年均增長率高出42%。這意味著房地產業財富聚集速度遠超其它產業財富創造速度,不 同群體的財富差距由此拉大,中低收入*住房困難問題高度凸顯。典型城市中,十年房價漲幅前三位城市依次為:深圳房價總體上漲508.5%、年均上漲 20.4%;上海房價總體上漲384.6%、年均上漲17.6%;北京房價總體上漲380%、年均上漲17.5%。十年房價漲幅後三位城市依次為:大連房 價總體上漲128.8%、年均上漲8.9%;西安房價總體上漲132.9%,年均上漲9.1%;成都總體上漲137.1%、年均上漲9.3%。
金 融與宏觀政策因素對房價的影響力趨弱,房價走勢則更多地為城市特性及區域性因素所主導。分城市的CQCHPI新建商品住房指數顯示,各個城市之間的差別很 大,而且2015年第四季度各個城市的房價表現出現進一步分化。主要一線大城市房價呈現快速上漲勢頭,環比漲幅繼續擴大或*少保持在高位。特別對北京和上 海而言,2015年第四季度的房價上漲是全年漲幅的主要貢獻者。也有武漢等部分二線城市住房市場在第四季度成為新興熱點,帶動全年房價漲幅出現一定上揚。 但多數二線城市並沒有從本輪房地產上漲行情獲利很多,不少城市在第四季度反而呈現房價繼續回落的情況。
具體而言,上海在2015年第四季度 的環比漲幅高達8.0%,較上季度的2.6%擴大很多,顯示上海房價仍處於加速上漲的通道,雖然2015年全年上海房價漲幅隻有15.2%,但第四季度的 大翹尾顯示上海在2016年上半年很可能面臨巨大的房價控制壓力。深圳2015年第四季度環比漲幅為7.6%,雖然僅次於上海,但較第三季度的26.2% 已經有明顯回落,然而深圳2015年全年房價累計漲幅高達十分驚人的54.2%,如此巨大的房價漲幅一方面反映瞭深圳高新技術產業的紅火,同時也可能蘊藏 著不理性的市場氣氛。相比深圳和上海,北京*城區新建商品住房市場在2015年度的增長率並不算很高,全年累計漲幅為5.7%(但如將遠郊區縣包含在內 全年累計漲幅將達到9.2%),這與北京“自住型商品房”占比擴大有關,同時北京*城區的交易量相比於遠郊區縣繼續下滑。作為準一線城市的天津,雖然房 價在2015年第三季度出現9.1%的環比漲幅,但在2015年第四季度出現明顯降溫,該季度環比漲幅不足0.1%,表明天津的本輪房價上漲行情有可能出 現強弩之末的態勢。
在二線城市中,武漢和西安表現相對較為火熱,武漢*城區2015年第四季度的房價環比漲幅為3.1%,甚*高於北京, 帶動瞭2015全年上漲瞭5.1%;西安的樓市情況與武漢類似,2015年第四季度的房價環比漲幅為2.8%,是2015全年4.7%漲幅的*貢獻者; 然而,曾經的明星城市大連的樓市在2015年表現十分黯淡,雖然第三季度一度有1.0%漲幅,但第四季度房價意外地掉頭向下,出現1.6%的環比下跌,導 致2015年全年隻有1.1%的漲幅;成都情況與大連類似,2015年除瞭第三季度基本一直在小幅陰跌,第四季度的跌幅是0.3%,全年的跌幅是 0.2%。
CQCHPI存量住房價格指數與CQCHPI新建商品住房價格指數反映瞭一致的信息。CQCHPI存量住房價格指數顯 示,2015年第四季度北京、上海、深圳和天津這四個核心城市的二手住房加權平均價格指數環比上漲7.1%,環比漲速比上季度提高2.5個百分點,全年上 漲17.8%。2015年第四季度各城市房價環比漲速從高到低依次是深圳(12.7%)、上海(7.3%)、天津(3.9%)和北京(3.0%)。 2015年第四季度其餘四個二線城市二手住房價格環比變化幾乎為0,漲速比上季下降0.9個百分點。各城市二手住房價格環比漲速從高到低次為武漢 (2.0%)、成都(0.9%)、西安(-0.9%)大連(-0.7%)。
財富分配與住房需求空間結構出現顯著變遷,各大城市財富正向以金 融服務、科技創新等為代表的新興產業板塊聚集,而傳統產業板塊購房需求相對下降。CQCHPI存量住房區位子市場指數顯示,各大城市內部,新興板塊特別是 金融服務產業板塊房價漲速居首,傳統商圈房價上漲相對乏力。從存量住房價格在2015年第四季度的同比漲速看,各區位子市場中,深圳後海板塊(比上年同季 上漲57.9%,下同)、北京金融街板塊(27.7%)、上海陸傢嘴板塊(15.0%)、天津濱江道板塊(12.3%)、成都高新南區板塊(8.4%)、 武漢光谷板塊(8.4%)、大連華南區板塊(-0.9%)、西安曲江新區板塊(-1.1%)等金融服務或新興業產業板塊,均在各自的城市板塊中房價表現最 佳或最為抗跌;而深圳東門-翠竹板塊(44.2%)、北京國貿CBD板塊(17.6%)、上漲徐傢匯板塊(11.2%)、武漢江漢路板塊(5.9%)、成 都建設路口板塊(4.7%)、大連青泥窪板塊(-2.0%)、西安鐘樓板塊(-3.2%)等傳統商圈均在各自的城市板塊中房價表現較弱或墊底。
住 房產品需求結構不斷升級,低端住宅產品不再為市場所普遍熱捧。CQCHPI存量住房戶型面積子市場指數顯示,小戶型住房市場增速有所下降,中大戶型時代正 來臨。從存量住房價格同比上年同季漲速看,在八個典型城市中,有上海、深圳、天津、大連、武漢、成都和西安7個城市房價表現*或最為抗跌的套型均在 120m2以上;有上海、天津、成都、武漢4個城市中房價表現最差的套型均在90m2以下。隻有北京比較特殊,在高企房價的壓力下,70m2以下住房同比 漲幅*,140m2以上住房同比漲幅*。產品需求結構的變化,與居民傢庭財富增長、消費觀念變化、住房水平提高以及二胎政策的推出都有一定關聯。
2015 年第四季度,在復雜的國內國際經濟形勢下,雖然城市間分化特征愈加突出,但典型城市房價總體穩中有進,尚未發生系統性風險。這既得益於*的住房政策能夠 根據市場形勢及時調整,也得益於經濟結構轉型帶來的新的樓市機遇。局部高庫存、資本市場動蕩、匯率波動、經濟增速下調等,都對樓市形成向下的壓力。但利率 下調、住房信貸政策的不斷寬松、限購政策的進一步弱化、計劃生育政策的調整等,在一定程度弱化瞭國內國際經濟疲軟對樓市的沖擊。一線城市金融和科技功能的 強化,也對其房價形成有力支撐。
2016年,盡管國內國際經濟形勢將更加復雜多變,但由於*政策支持力度的持續加大,中國城市房價出現整 體硬著陸的可能性很小,但仍需要*關註以下三種局部房價風險:一是2015年房價暴漲的城市如深圳等,隨著投機需求和不理性購房熱退潮,房價有快速回調 的風險;二是部分高鐵明星城市如武漢等,由於高鐵網絡帶來的經濟、人口結構變遷具有很大的不確定性,繁榮的樓市存在退熱的風險;三是一些住房庫存過高、去 化周期較長的城市,如天津、成都等,樓市有持續陰跌、有價無市的風險。
2016年及未來更長的時期,中國城市體系將發生重大調整,城市功能 將進一步分化,部分城市房價在震蕩中將迎來新的發展機遇。*的城市與城市群將形成,其房價也將與國際住房市場共進退,如北京、上海、深圳等房價將逐步 與世界*明星城市處於同一水準;另一方面,由於交通通信技術的長足進步,以及一線城市服務半徑的擴大,部分二線城市服務功能將相對退化,其房價也難以有 很好的表現;但在城市群內,新興城市將不斷崛起,成為樓市新的增長點。
在各大城市內部,優質學區、高端服務業聚集區、科技創新板塊等,其房 價表現及抗跌能力都將較其它板塊高;而傳統商業*、制造業聚集區等,由於產業地位的相對下降和居住環境不佳,其房價將相對其它板塊難漲而易跌。從產品結 構看,隨著舒適型住房觀念的擴散,中大戶型產品的吸引力要高於小戶型。
針對當前及未來房價變化的新動向,我們建議開發企業順應市場形勢降低住房價格、調整產品結構,建議*以提高居民住房支付能力為*來 設計住房相關政策。具體而言,一是開發企業對滯銷產品,應放棄幻想主動降價,避免被債務拖垮;二是開發企業應調整經營策略,註重開發性價比高、能快建快銷 的住房產品,避免囤地和高價搶地,同時應挖掘提高房地產服務的價值;三是*應該鼓勵發展低價可負擔的商品住房產品,通過稅費減免、土地出讓優惠、合理規 劃、制度創新等手段,擴大低價可負擔普通商品住房供應,給予中低收入*較低成本獲得商品住房的機會,實現藏富於民;四是*應該努力進一步降低城鎮居民 購房壓力,如出臺按揭貸款利息抵扣個稅政策,減免普通商品住房的營業稅、契稅、個人所得稅等交易稅費,對居民*購買普通商品給予適度補貼等。
*若正確提交即同意接受以電話、短信以及郵件等方式推薦與我司業務相關的信息 《免責申明》
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金 融與宏觀政策因素對房價的影響力趨弱,房價走勢則更多地為城市特性及區域性因素所主導。分城市的CQCHPI新建商品住房指數顯示,各個城市之間的差別很 大,而且2015年第四季度各個城市的房價表現出現進一步分化。主要一線大城市房價呈現快速上漲勢頭,環比漲幅繼續擴大或*少保持在高位。特別對北京和上 海而言,2015年第四季度的房價上漲是全年漲幅的主要貢獻者。也有武漢等部分二線城市住房市場在第四季度成為新興熱點,帶動全年房價漲幅出現一定上揚。 但多數二線城市並沒有從本輪房地產上漲行情獲利很多,不少城市在第四季度反而呈現房價繼續回落的情況。
具體而言,上海在2015年第四季度 的環比漲幅高達8.0%,較上季度的2.6%擴大很多,顯示上海房價仍處於加速上漲的通道,雖然2015年全年上海房價漲幅隻有15.2%,但第四季度的 大翹尾顯示上海在2016年上半年很可能面臨巨大的房價控制壓力。深圳2015年第四季度環比漲幅為7.6%,雖然僅次於上海,但較第三季度的26.2% 已經有明顯回落,然而深圳2015年全年房價累計漲幅高達十分驚人的54.2%,如此巨大的房價漲幅一方面反映瞭深圳高新技術產業的紅火,同時也可能蘊藏 著不理性的市場氣氛。相比深圳和上海,北京*城區新建商品住房市場在2015年度的增長率並不算很高,全年累計漲幅為5.7%(但如將遠郊區縣包含在內 全年累計漲幅將達到9.2%),這與北京“自住型商品房”占比擴大有關,同時北京*城區的交易量相比於遠郊區縣繼續下滑。作為準一線城市的天津,雖然房 價在2015年第三季度出現9.1%的環比漲幅,但在2015年第四季度出現明顯降溫,該季度環比漲幅不足0.1%,表明天津的本輪房價上漲行情有可能出 現強弩之末的態勢。
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財富分配與住房需求空間結構出現顯著變遷,各大城市財富正向以金 融服務、科技創新等為代表的新興產業板塊聚集,而傳統產業板塊購房需求相對下降。CQCHPI存量住房區位子市場指數顯示,各大城市內部,新興板塊特別是 金融服務產業板塊房價漲速居首,傳統商圈房價上漲相對乏力。從存量住房價格在2015年第四季度的同比漲速看,各區位子市場中,深圳後海板塊(比上年同季 上漲57.9%,下同)、北京金融街板塊(27.7%)、上海陸傢嘴板塊(15.0%)、天津濱江道板塊(12.3%)、成都高新南區板塊(8.4%)、 武漢光谷板塊(8.4%)、大連華南區板塊(-0.9%)、西安曲江新區板塊(-1.1%)等金融服務或新興業產業板塊,均在各自的城市板塊中房價表現最 佳或最為抗跌;而深圳東門-翠竹板塊(44.2%)、北京國貿CBD板塊(17.6%)、上漲徐傢匯板塊(11.2%)、武漢江漢路板塊(5.9%)、成 都建設路口板塊(4.7%)、大連青泥窪板塊(-2.0%)、西安鐘樓板塊(-3.2%)等傳統商圈均在各自的城市板塊中房價表現較弱或墊底。
住 房產品需求結構不斷升級,低端住宅產品不再為市場所普遍熱捧。CQCHPI存量住房戶型面積子市場指數顯示,小戶型住房市場增速有所下降,中大戶型時代正 來臨。從存量住房價格同比上年同季漲速看,在八個典型城市中,有上海、深圳、天津、大連、武漢、成都和西安7個城市房價表現*或最為抗跌的套型均在 120m2以上;有上海、天津、成都、武漢4個城市中房價表現最差的套型均在90m2以下。隻有北京比較特殊,在高企房價的壓力下,70m2以下住房同比 漲幅*,140m2以上住房同比漲幅*。產品需求結構的變化,與居民傢庭財富增長、消費觀念變化、住房水平提高以及二胎政策的推出都有一定關聯。
2015 年第四季度,在復雜的國內國際經濟形勢下,雖然城市間分化特征愈加突出,但典型城市房價總體穩中有進,尚未發生系統性風險。這既得益於*的住房政策能夠 根據市場形勢及時調整,也得益於經濟結構轉型帶來的新的樓市機遇。局部高庫存、資本市場動蕩、匯率波動、經濟增速下調等,都對樓市形成向下的壓力。但利率 下調、住房信貸政策的不斷寬松、限購政策的進一步弱化、計劃生育政策的調整等,在一定程度弱化瞭國內國際經濟疲軟對樓市的沖擊。一線城市金融和科技功能的 強化,也對其房價形成有力支撐。
2016年,盡管國內國際經濟形勢將更加復雜多變,但由於*政策支持力度的持續加大,中國城市房價出現整 體硬著陸的可能性很小,但仍需要*關註以下三種局部房價風險:一是2015年房價暴漲的城市如深圳等,隨著投機需求和不理性購房熱退潮,房價有快速回調 的風險;二是部分高鐵明星城市如武漢等,由於高鐵網絡帶來的經濟、人口結構變遷具有很大的不確定性,繁榮的樓市存在退熱的風險;三是一些住房庫存過高、去 化周期較長的城市,如天津、成都等,樓市有持續陰跌、有價無市的風險。
2016年及未來更長的時期,中國城市體系將發生重大調整,城市功能 將進一步分化,部分城市房價在震蕩中將迎來新的發展機遇。*的城市與城市群將形成,其房價也將與國際住房市場共進退,如北京、上海、深圳等房價將逐步 與世界*明星城市處於同一水準;另一方面,由於交通通信技術的長足進步,以及一線城市服務半徑的擴大,部分二線城市服務功能將相對退化,其房價也難以有 很好的表現;但在城市群內,新興城市將不斷崛起,成為樓市新的增長點。
在各大城市內部,優質學區、高端服務業聚集區、科技創新板塊等,其房 價表現及抗跌能力都將較其它板塊高;而傳統商業*、制造業聚集區等,由於產業地位的相對下降和居住環境不佳,其房價將相對其它板塊難漲而易跌。從產品結 構看,隨著舒適型住房觀念的擴散,中大戶型產品的吸引力要高於小戶型。
針對當前及未來房價變化的新動向,我們建議開發企業順應市場形勢降低住房價格、調整產品結構,建議*以提高居民住房支付能力為*來 設計住房相關政策。具體而言,一是開發企業對滯銷產品,應放棄幻想主動降價,避免被債務拖垮;二是開發企業應調整經營策略,註重開發性價比高、能快建快銷 的住房產品,避免囤地和高價搶地,同時應挖掘提高房地產服務的價值;三是*應該鼓勵發展低價可負擔的商品住房產品,通過稅費減免、土地出讓優惠、合理規 劃、制度創新等手段,擴大低價可負擔普通商品住房供應,給予中低收入*較低成本獲得商品住房的機會,實現藏富於民;四是*應該努力進一步降低城鎮居民 購房壓力,如出臺按揭貸款利息抵扣個稅政策,減免普通商品住房的營業稅、契稅、個人所得稅等交易稅費,對居民*購買普通商品給予適度補貼等。
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