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看到標題，我就知道，你們想懟我瞭！你們會說：有沒有搞錯，成都現在是網紅新一線城市，是炒房大軍最密集的城市，是全國買房搖號成功率最低的城市，是西部大開發重要節點和國傢中心城市！擁有1600萬人口和15000億左右的GDP！這樣的城市，全國獨一無二，怎麼可能會成為“炒房者的墳墓”？！▲成都招商華府40000人搶400套房，或然率低一川抽水肥清理行｜台中化糞池探測｜台中化糞池探測器過1%沒錯，從城市價值來看，成都是一個絕無僅有的夢想之城。依靠著1600萬人口的龐大剛需，炒房客有充分的理由認定成都房價有“逆勢大漲”的潛質。然而，從當前調控的路徑來看，在這一輪地產浪潮裡，越是出風頭的城市，越是容易招致政策打擊和封鎖。無論是之前的海南，還是環京、環雄，抑或曾經與成都一樣火熱的長沙和武漢，都遭遇瞭同樣的套路——限購、限價（限簽）、限售、限貸。就在昨晚，我收到一條短訊：▲從這條短訊可知，成都，短期內極有可能出更嚴厲的限購政策！現有的限購限貸限價政策更不會放松！咱們拭目以待！也許你會說，“四限”怕什麼，從零幾年樓市開始調控起，中國房價越限越漲。然而現在的情況是，炒房者和開發商想要從“四限”中分一杯羹，是相當不容易，甚至極有可能被套住幾年，僅抽得零星利潤脫身——尤其是成都。為什麼這麼說呢？請繼續往下看。2nd
小心!成都或將是下一個炒房人的墳一川抽水肥清理行｜化糞池打洞｜台中化糞池打洞墓!
我們知道，限購限貸限價限售，都有調控的正面作用，也都有其“負面作用”。例如限購，正面作用就是短時間內砍殺大量購房資格，使得購房需求迅速減少；其負面作用在於產生房票這個說法，使得本來不著急買房的人都著急買房，砍殺瞭一部分需求之後又激活瞭另一部分需求，使得離婚買房、借貸買房等成為常態，違背社會公序良俗；再比如限售，正面作用是確保投機者無法正常離場，增大瞭投機者的時間成本和持有成本，從而側面降低瞭房產的投機價值；其負面作用在於二手房房源迅速減少，短期內造成新的供需不平衡；再比如限貸，正面作用就是提高投資房產的資金成本，有降杠桿的功效；負面作用則是一視同仁，打擊炒房者的同時往往也誤傷剛需；最後是限價（限簽）。限價（限簽）的正面作用很是簡單粗暴，就是將引領市場的一手房的價格限制住，直接用行政力量操控市場；其負面作用也很明顯，很多人頗有微詞。在這一方面，杭州房產丁建剛先生尤甚。丁建剛認為，限價、限簽政策導致多數熱點城市一二手房價倒掛，成交數據“失真”，搖號項目銷售更是異常火爆，多數城市平均中簽率約30%。購房者“買到即賺到”心理預期強烈，與調控政策初衷背道而馳，市場副作用越來越大，政府不得不為限價政策不斷“打補丁”。現階段，限價政策已經到瞭一個進退維谷、騎虎難下的境地。他著重說，限價政策向市場傳遞瞭兩個錯誤信號：①絕大多數公眾認為限價政策不可能長期持續，而解除之時就是房價暴漲之日。②限價政策給出的商品房價格，遠低於正常的市場價，甚至低於購房者自己的預期。以成都為例，為什麼一個“來瞭就不想離開的城市”，一個以休閑聞名的清秀可人兒，會變成追名逐利的大都會形象？原因就在於成都的腰斬式“限價”。攀成鋼片區的仁恒濱河灣項目，官方批的價格為毛坯1.3萬+精裝，然而周邊二手房超過2萬，開發商甚至想賣到3萬！每套房子一百萬左右的差價，使得大多數百姓趨之若鶩，剛需買房者看到瞭限價上車機會，投資者也看到瞭限價投資的機會。然而，目前看起來因限價帶來的“政府紅利”異常豐厚，在未來卻有可能漸漸消失。因為“限價紅利”是由二手房和一手房的價差形成的，如果成都新房一直被嚴格限價，成都二手房就會一直被新房所掣肘，等到三五年限售結束後，炒房客買的房子，刨去貸款資金成本和各類機會成本，究竟能賺多少錢，其實根本是個未知數！所以，那些在成都買到房子的人也不用過於高興，表面上看你現在好像賺瞭一兩百萬，但限售政策讓你出不瞭貨，低廉的一手限價價格又時時敲打著你的二手房價值，你現在的賺頭隻是紙面財富；沒有搶到成都房子的人也不用灰心，從目前來看，限價政策是長期存在的，成都不會放松調控，現在買不到，不代表以後沒有上車的機會。而隨著時間推移，扛不住資金壓力的一手樓盤必然越來越多，你上車的機會也就越來越多。由此，對於成都樓市，如果堅持當前的政策不動搖，個人認為一兩年後，隻有兩種結果：（1）成都長期性的保持一二手倒掛、樓市火熱、但價格沒有上漲空間的狀態（二手房房價被低廉的一手房房價拉住）（2）成都二手房業主扛不住壓力，不得不回調至一手房的指導價格（一手房那麼便宜，誰買二手房啊），成都樓市重新回歸理性。3rd
我深信，在中國，其實沒有政府做不到的事。3月27日，成都主城區第一場集中土拍，土拍的五宗地都是黃金地段，然而，正是在限價政策的高壓力下，3號和5號因為競拍開發商不足，流拍瞭。成都2017年度銷售額排名前十的房企中，隻有華潤在場。多數品牌房企放緩瞭拿地的步伐，參與競拍的企業數量也在逐漸減少。成都土地市場，由此迅速降溫。成都土地市場的降溫會傳遞到成都樓市裡面嗎？我認為是會的。我曾經在2017年2月16日的文章《成都房價，誰把你遺忘》，就預言瞭成都的漲勢。現而今，我重新預言成都房價的理性回歸。最後，關於未來全國房價的趨勢，個人認為今年調控持續，甚至可能加碼，在這樣的背景下，房價出現大幅度上漲基本不可能瞭。但是溫水煮青蛙式的小幅度上漲，還是完全有譜的。理由如下：1、各個城市都在放開大學生落戶，雖然不是每個落戶大學生買房，但是至少其中有一定一川抽水肥清理行｜彰化找化糞池位置｜彰化探勘化糞池位置比例的買房，這個就是新增加的購房人群。2、各大城市舊改仍在按步驟進行，都在拆遷，例如武漢的二七路、武昌中心區、礄口、漢陽等區域，這些拆遷者，都是潛在的新增購房者。3、各大城市對於周邊的輻射能力，除瞭大學生之外，還有打工的，個體，私營老板等，這些都促成房價上漲壓力。4、各大城市的城市建設，城市功能板塊提升，房地產價值和價格自然也會上漲。因此，全國房價溫和式上漲是趨勢，炒房人的時代，真的是一去不復返瞭！合作、宣傳、投稿
剛才我們提到成都樓市的兩種結局，那麼一兩年後，那種結局的概率大？其實不論哪種結局，一手限價的“地心引力”必然會拉低當前成都二手房房價，若時間允許，必然是第二種結局——成都樓市回歸理性，回歸至一手房低廉的指導價框架內。說實話，如果真是這樣，長時間限價不放松，成都的炒房者非但賺不到什麼收益，反而容易因為價格高昂的二手房無人問津，而白白被套至少三到五年。就算賺，也絕對賺不到現在看起來唾手可得的豐厚差價。到那時，成都成為下一個炒房人的墳墓，將不再是虛言。▲實際上，隨著大量客戶蜂擁去搶一手房，成都二手房市場已經開始顯露“扛不住”的痕跡。堅持限價政策，成都終將“畢其功於一役”。也許到現在你也並不認同我的觀點。不過我也不需要再做詳細解釋，拿武漢和長沙的例子給你，你就懂瞭！對於武漢，很多人的印象是“倒掛四小龍”，在2017年擁有200多個日光盤，幾乎天天日光。然而正是因為政府不急不慢的限價政策，所以盡管武漢還傲嬌的敞開瞭大學生落戶的大門，仍然慢慢耗盡瞭大量炒房者的耐心和資金，武漢樓市已經明顯轉涼！如何轉涼？去年武漢到處都是茶水費，現在卻再也沒聽說過武漢有茶水費問題；以前樓市置業顧問態度冷漠，現在就連北京的星子都接到瞭不少武漢住宅樓盤打來的推銷電話；以前武漢基本沒有像樣的推廣活動，現在武漢陸陸續續舉辦一些投資分享會，邀請星子站臺...而最最重要的是，當前武漢開發商的備案價與去年仍然相差無幾，有的捂瞭一年盤，錯過瞭開盤日光的最好時機，價格仍然是那個價格，但客戶卻一去不回來......對於長沙，雖然行情依舊火熱，但星子卻明顯看得出其中已有寒意。所謂盛極而衰，長沙樓市窪地喊瞭一年，整體價格沒見漲，倒是政府放開精裝修讓媒體炒瞭一把。近期開盤的北辰三角洲雖然認籌人數創長沙歷史之最，但其“零門檻”的認籌特征，反而測試出長沙行情也不過如此！▲長沙本地媒體都紛紛吹噓長沙行情“再添一把火”，然而星子認為，長沙三大網紅盤之一+零門檻認籌+近5000的一二手價差，才吸引來5000人認籌，中簽率仍然超過10%，這樣的行情，說明長沙樓市遠沒有想象中火熱，部分炒房客甚至已經有所動搖。實際上，長沙樓市從2016年下半年才啟動大漲，沒漲幾個月，到10月份，受其他熱點城市的影響，就開始加入調控大軍，2017年調控更是一波接一波，限購都升級瞭3次，大量非長沙市的投機資本被清洗出局，同時因為政府對新房指導價的幹預（限價），確實遏制住瞭繼續上升的勢頭。▲長沙調控路徑由此，從長沙和武漢的調控路徑來看，長時間的限價確實切實有效，投資客窗口正在在慢慢關閉。當前政府對於投資者的打壓，是空前的嚴厲，無論是在輿論引導，還是實際落地執行政策方面，都讓炒房者覺得開始懷疑人生瞭。4th
其實話說這麼多，隻是想表達一個觀點：如果政府真心想調控房價，限價政策不可廢！不能松！對於這個觀點，杭州房產丁建剛先生跟我是相反的意見。他認為限價導致瞭 一二手倒掛現象，導致很多市民恐慌性搶房，傳遞錯誤信號，惡化市場供需關系、導致市場數據失真，誤導購房者，誤導決策者，引發權力尋租和腐敗，幫助開發商捂盤等等。他說的對嗎？其實丁建剛先生說得很對。但是他隻看到瞭限價表面上的負面效應，沒看到限價的真實內涵：限價其實是一場博弈 ，一次賭局，是用時間換空間的做法。限價，就是賭政府確實能用長時間的行政手段鎖定一手房的房價，從而使二手房扛不住一手房的地心引力而“被降價”，進而更穩固的鎖定一手房房價.....逐漸循環，拉近一二手的價差，平抑房價的漲勢。所以，從這方面看，目前成都的恐慌性搶房，市場混亂，都是暫時的；權力尋租和腐敗，因為搖號政策的推行，也會逐漸消亡；限價幫助開發商捂盤，隨著時間流逝，開發商遲早會扛不住資金和時間成本而放盤，實際上政府也並不擔心開發商捂盤，一紙行政命令，開發商就必須開盤——長沙北辰三角洲，就是在被舉報“捂盤之後”，迅速開盤的。所以，個人認為，限價是在當前調控體系下，唯一切實見效的調控方法。除此之外，別無他術。限價是官方調控政策最後的尊嚴。所以，丁建剛先生在其文章《18個月後，限價政策終受質疑》中表露出廢除限價政策的意圖，星子覺得非常不妥——如果真按丁建剛先生的市場化運作思路，中國房價，估計已經漲到雲裡霧裡去瞭。殊不見，隻有740萬人口的香港，以階梯式契稅、金融市場化政策運作，房價卻早已遍地10萬+瞭。說實話，限價政策唯一值得斟酌的是，它是否挑戰瞭房地產市場的“市場經濟法則”。丁建剛先生認為，在商品房銷售過程中，限價政策違反瞭《中華人民共和國價格管理條例》第四章第十七條中關於企業有權“制定實行市場調節價的商品價格和收費標準”的相關規定。對於這個問題，我個人內心承認，限價政策確實不符合市場規范。其實說起來，中國房地產市場擁有住建局這樣一個中央級機構，以及土拍制度、建設制度，它本身也確實不是一個純市場化運作的市場。限價政策，本質上已經規定瞭開發商的利潤區間，孫宏斌就說：沒有選擇！現在連房價都替你定好瞭。你隻能選擇還幹不幹，別的不用考慮瞭。孫的話是非常深刻的，一刀見血，對於我們也是一樣，未來的房價漲幅是定出來的，不是市場走出來的。所以不用自己瞎分析瞭，你幹還是不幹？根據自身情況決定。5th
自古以來，亂世出英雄，英雄必然是殺伐決斷的；同樣的 ，盛世鬧房價饑荒，政府也必然要殺伐決斷。目前，成都的限價，其實已經測試出瞭全國限價的壓力底線：讓5萬人同時搖號搶房，政府也能夠挺住、不放開限價的口子！其他城市搖號的中簽率如果沒有比成都更低的，就不應該放開限價！而要像成都一樣堅持！限價一旦執行，就要執行到底！從前面的再三表態看，成都限價執行到底的決心，應該是有瞭！所以，各位朋友，不要看著成都搶房的人多，你就去買，他們的賺頭，短期內是無法變現的！而長期看，你後面慢慢買也不一定會虧！也許，人生的選擇就是這樣蛋疼：你想少花錢買到房，就得排限價盤的隊；你想迅速“落房為安”，就得多花錢買二手房——以成都人的尿性和賭性，多花幾十萬上百萬冤枉錢買二手房，幾乎是不存在的。畢竟，樓市中簽比中彩票還是要容易的多！6th
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